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'''第二百七十八条''' 下列事项由业主共同决定：
 
'''第二百七十八条''' 下列事项由业主共同决定：
  
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（一）制定和修改业主大会议事规则；
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* （一）制定和修改业主大会议事规则；
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（二）制定和修改管理规约；
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* （二）制定和修改管理规约；
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（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
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* （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
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（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
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* （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
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（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
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* （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
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（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
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* （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
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（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
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* （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
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（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
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（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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* （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  
 
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。'''决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。'''决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
 
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。'''决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。'''决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
  
 
'''第二百八十七条'''  业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
 
'''第二百八十七条'''  业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
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'''第一千二百五十九条'''  民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“超过”、“以外”，不包括本数。
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'''第一千二百六十条'''  本法自2021年1月1日起施行。
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== 最高人民法院 ==
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=== 最高人民法院对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复 ===
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具体来说，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件。表面上看，在所有业主均参与表决情况下，《民法典》上述规定的表决门槛相比原《物权法》有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，《民法典》该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。
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关于您建议对《民法典》第278条第2款出台司法解释，对表决范围大小和参与人数比例高低带来的解释歧义进行规范，并针对老旧小区加装电梯的最低门槛出具明确实施意见的问题。'''我们认为，实践中由于参与表决业主范围大小不同，按照《民法典》规定的表决程序，表决通过需要业主同意的人数确实有所变化。'''关于《民法典》该条规定在适用中是否需要解释以及如何解释的问题，我们将与立法部门及相关部门密切沟通、加强调研、认真研究，确保《民法典》该条规定正确实施，确保人民群众在老旧小区加装电梯这一民生事项上有更多幸福感、获得感。
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此段表明，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；'''但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件'''。
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=== 最高人民法院对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复 ===
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实践中，虽然民法典未明确加装电梯属于哪一类业主共同决定事项，但认为加装电梯事项属于民法典第278条规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”的意见在实践中占据主流，各地在加装电梯事项表决时基本按照民法典此条规定进行操作。
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关于完善相关立法，请最高人民法院就加装电梯事项出台相关司法解释的问题。我们认为，加装电梯事项表决范围应当如何确定，还有赖于实践中进一步摸索和尝试。关于民法典该条规定在适用过程中是否需要解释以及如何解释的问题，我们将加强调研，认真研究，确保民法典该条规定正确实施。
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=== 老旧小区既有住宅加装电梯典型案例新闻发布会 ===
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* [https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/417002.html 发布会实录]
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* [https://www.chinacourt.org/article/detail/2023/11/id/7627478.shtml 答记者问]
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* [https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/417032.html 典型案例]
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== 国务院 ==
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== 湖南省 ==
 
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| style="text-align:left;" | 湖南省推进既有住宅加装电梯三年行动方案（2021-2023）
 
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| 湘政办发〔2021〕32号
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| style="text-align:left;" | [http://www.hunan.gov.cn/szf/zfld/cwh/hd_2/202106/t20210605_19433989.html  会议][http://zjt.hunan.gov.cn/zjt/hyjs/csjs/zdms/202112/t20211231_21328767.html  《中国建设报》整版报道]
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| style="text-align:left;" | 湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见
 
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| [http://www.hunan.gov.cn/hnyw/bmdt/201809/t20180907_5089589.html  通稿]
 
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| [http://www.yueyang.gov.cn/jsj/54027/54028/54764/content_1881827.html   解读]
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| [http://jsj.yueyang.gov.cn/54027/54028/54042/content_1881915.html  红头][http://www.yueyang.gov.cn/jsj/54027/54028/54764/content_1881827.html 解读]
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| style="text-align:left;" | 面积人数“双四分之三”；2024年6月30日前建成每台补助资金10万元
 
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| style="text-align:left;" | 岳阳市住房和城乡建设局  岳阳市财政局关于印发《岳阳市主城区城市既有住宅加装电梯补助办法（试行）》的通知
 
| style="text-align:left;" | 岳阳市住房和城乡建设局  岳阳市财政局关于印发《岳阳市主城区城市既有住宅加装电梯补助办法（试行）》的通知
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| [http://www.yueyang.gov.cn/gfxwj/20052/content_1776222.html  链接]
 
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| style="text-align:left;" | 关于印发《岳阳市城市既有住宅加装电梯实施方案》的通知
 
| style="text-align:left;" | 关于印发《岳阳市城市既有住宅加装电梯实施方案》的通知
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| 20200121
 
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| [http://www.yueyang.gov.cn/gfxwj/20052/content_1664306.html  链接]
 
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| [http://jsj.yueyang.gov.cn/54027/54028/54764/content_1729071.html  解读]
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| style="text-align:left;" | 面积人数“双三分之二以上”
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Latest revision as of 19:37, 9 November 2023

民法典

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共有管理的权利。

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

  • （一）制定和修改业主大会议事规则；
  • （二）制定和修改管理规约；
  • （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  • （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
  • （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
  • （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
  • （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
  • （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
  • （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十七条  业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第一千二百五十九条  民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“超过”、“以外”，不包括本数。

第一千二百六十条  本法自2021年1月1日起施行。

最高人民法院

最高人民法院对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复

具体来说，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件。表面上看，在所有业主均参与表决情况下，《民法典》上述规定的表决门槛相比原《物权法》有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，《民法典》该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。

关于您建议对《民法典》第278条第2款出台司法解释，对表决范围大小和参与人数比例高低带来的解释歧义进行规范，并针对老旧小区加装电梯的最低门槛出具明确实施意见的问题。我们认为，实践中由于参与表决业主范围大小不同，按照《民法典》规定的表决程序，表决通过需要业主同意的人数确实有所变化。关于《民法典》该条规定在适用中是否需要解释以及如何解释的问题，我们将与立法部门及相关部门密切沟通、加强调研、认真研究，确保《民法典》该条规定正确实施，确保人民群众在老旧小区加装电梯这一民生事项上有更多幸福感、获得感。

此段表明，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件。

最高人民法院对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复

实践中，虽然民法典未明确加装电梯属于哪一类业主共同决定事项，但认为加装电梯事项属于民法典第278条规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”的意见在实践中占据主流，各地在加装电梯事项表决时基本按照民法典此条规定进行操作。

关于完善相关立法，请最高人民法院就加装电梯事项出台相关司法解释的问题。我们认为，加装电梯事项表决范围应当如何确定，还有赖于实践中进一步摸索和尝试。关于民法典该条规定在适用过程中是否需要解释以及如何解释的问题，我们将加强调研，认真研究，确保民法典该条规定正确实施。

老旧小区既有住宅加装电梯典型案例新闻发布会

国务院

文件名称 文号 发文日期 文本 参阅 备注
国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 国办发〔2020〕23号 20200720 链接 通稿

湖南省

文件名称 文号 发文日期 文本 参阅 备注
湖南省推进既有住宅加装电梯三年行动方案（2021-2023） 湘政办发〔2021〕32号 20210719 通稿 会议《中国建设报》整版报道
湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见 湘建房〔2018〕159号 20180813 链接 通稿 “双三分之二”；有效期至2023年9月30日止

岳阳市

文件名称 文号 发文日期 文本 参阅 备注
岳阳市人民政府办公室关于印发《岳阳市推进既有住宅加装电梯三年行动方案（2021—2023年）》的通知 岳政办发〔2021〕18号 20211031 链接 红头解读 面积人数“双四分之三”；2024年6月30日前建成每台补助资金10万元
岳阳市住房和城乡建设局 岳阳市财政局关于印发《岳阳市主城区城市既有住宅加装电梯补助办法（试行）》的通知 岳建发〔2020〕10号 20201126 链接 每部补助10万元；有效期至2022年6月30日止；废止于岳政办发〔2021〕18号
关于印发《岳阳市城市既有住宅加装电梯实施方案》的通知 岳建发〔2020〕1号 20200121 链接 解读 面积人数“双三分之二以上”

其他文件

文件名称 文号 发文日期 文本 参阅 备注
湖南省物业管理条例（2022年） 20220701 链接

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